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    2018年11月23日10:52   来源:搜狐

      当我们谈论房价时,到底在谈论什么?

      过去数十年,李嘉诚的地段论被奉为圭臬,无论政策、市场如何变化,城市中心的房产似乎永远保值,但房价上涨的原因也可能是丈母娘。

      除此之外呢,中国在经历改革开放与城市化之后,经济的迅速增长为房价带来有力支撑。在当前楼市,我们仍看到热点城市一房难求,但在个别地区也开始出现“降价未遂”,市场进一步分化。

      赫拉利在他的著作《未来简史》中写道,人们之所以不愿改变,是因为害怕未知。但历史唯一不变的事实,就是一切都会改变。

      不要依据过去而策划未来,你目前看到的评价房价涨跌的依据,可能都不是真相。

      谜一样的空置率

      北京的空置房屋竟然处于正常水平

      11月上旬,全球最大的财经资讯公司彭博社发表一篇标题为《中国城市1/5的住房都是空置的,共有5000万套“空置房”!》的文章。报道称,中国城市住房空置率达22.4%,全球没有任何一个国家的空置率如此之高。

      对比其他地区的数据时,美国房屋空置率为12.7%,日本为13.5%,中国香港更是仅有3.7%。

      这个数据具备一定的参考性,统计显示,中国首套房购房者比例在2018年一季度只有30%,其余70%都是二三套的需求,十年前的2008年,首套房占比高达70%。

      但这是真相吗?

      事实上,早在2015年,中国房地产报就曾发布过一组调查数据,中国主要城市的住房空置率在22%到25%之间,与彭博社的最新报道差别不大。

      重点是数据中另一项结论,与城市相比,我国农村的房屋空置率反而更高,在我国所有空置房屋中,农村的空置房数量已经占到总量的25%,这还不算每年过年住上十天左右的房子,否则这个数据甚至会超过50%。

      如今3年过去了,城市化进程覆盖面更广,农村的房屋空置只会更多。

      2014年,西南财经大学也曾发布一份耗时五年的报告,称2013年我国城镇地区住房空置率为22.4%、空置住房约4898万套,当时有人援引这组数据得出住房存量严重过剩、房价即将暴跌的结论。

      更早之前的2010年也有报道称,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿中国人居??!

      8年过去了,无论空置房屋是五千万套还是六千万套,房价并没有暴跌。

      那么,城市的房屋空置率到底有多少呢?

      目前并没有明确数据,不过今年10月贝壳研究院院长杨现领曾透露过,通过水表电表等方式的微观调研发现,北京房屋空置率大概在7%左右。

      7%,根据国际通常标准,商品房空置率在5%-10%之间均可视为正常水准。

      房子够不够住

      关键看市场需求够不够大

      强调房屋空置率,其实也是在强调另一个更大众化的问题:中国的房子到底够不够???

      如果直接点来看这个问题,房子不够住的直观表现,是租房人群所占的比例。目前,中国城市有22%的人是住在别人的房子里,预计未来5到10年这个比例会提高到35%(语出链家-左晖)。

      其实这是人口向大城市聚集的表现,像北京上海这样的城市,每年约有30万-40万的新增外来常住人口,但是每年市场上只提供500万-1000万平米的新增住宅,其中还有20%左右会投入到出租型物业中。

      所以越来越多的房企投身租赁市场,房子够不够住不是问题,够不够租才是问题,因为很多人在老家县城或农村有房,但工作和生活都在大城市。

      如果长远点来看这个问题,需求决定市场,房子够不够住,得看想买房的人够不够多。

      典型如90后,前几年“90后不买房”的论调还犹在耳边,现在90后则已经不惜掏空六个钱包,成了购房主力。

      这三方面的需求不容小觑,即便未来总体需求会降低,也是三四线小城市的需求先降,而不断吸引人口涌入的潜力城市,需求依然会持续上扬。

      以成都为例,将来规划人口超过两千万,这就是需求啊。

      老龄化+低出生率

      人口降低并不会灾难式降临

      前不久车和家CEO、微博有126万粉丝的大V李想发布一条热门内容:在中国80后有2.28亿人,90后有1.74亿人,00后有1.47亿人??吹秸馊槭趾?,你的第一反应是想到了什么?

      这条微博收获近两千条评论,一千多个点赞。

      其实这是第六次人口普查的数据,部分人口学家认为数据中的人口实际出生率有所夸大。人口普查每十年一次,下一次还得等两年,到时候的数字恐怕更惊人。

      根据最新数据,2017出生人口1723万人,比2016年减少了63万人,人口出生率比2016年下降了0.52‰,只有12.43‰,这一数据比日本的出生率还低,人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平。

      人口下降意味着什么?过去十到二十年的时间,无论中国的经济奇迹、还是房地产市场的爆发式繁荣,可都是依赖人口红利啊。

      人口下降是事实,但或许不会是以灾难式降临的方式。

      如果说过去让人少生孩子只有计划生育这一种方式,那现在则至少有一百种方法可以鼓励生育,比如可以通过子女教育、医疗等支出冲抵纳税额,提供生育补贴、教育补贴、医疗补贴。

      未来难受的不是房地产市场的接盘侠,而是单身狗将遭遇越来越多的不平等对待,毕竟,生娃是家事也是国事。

      更重要的一点,人口趋势会改变,但人们趋利的原则不会变。现在投资客通过买卖房屋牟取利润,未来还可能通过房屋出租获利,房地产不是房子太少、而是进入的资本太多。

      退一万步讲,即便以后人口真低到吓人,但至少在目前,房子还没有彻底失去投资属性。

    总共: 1页   
    作者:小编

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